ONLINE
SLUŽBY KLIENTOM

CHCEM
PORADIŤ

Domov / Nezaradené

5. December 2016

7 kritérií, ktoré musí spĺňať investičná nehnuteľnosť

1

Napriek všeobecne prevládajúcemu názoru, že investovanie nehnuteľnosti sú ľahko zarobenými peniazmi – je tu predsa príjem z nájomného a zo zhodnotenia nehnuteľnosti, nie je tomu tak.

Napriek všeobecne prevládajúcemu názoru, že investovanie nehnuteľnosti sú ľahko zarobenými peniazmi – je tu predsa príjem z nájomného a zo zhodnotenia nehnuteľnosti, nie je tomu tak. Prvým predpokladom je identifikovať stavbu, ktorá bude vedieť generovať výnos. To si vyžaduje dobré znalosti, ale aj správny investorský inštinkt. Nehnuteľnosť vhodná na investíciu musí spĺňať niekoľko nárokov. Pozrime sa na jednotlivé z nich.

  1. Občianska vybavenosť (lokalita) 

V okolí investície musí byť všetko, čo človek – budúci nájomník, bude potrebovať k životu. Teda  pracovné miesta, obchody, reštaurácie, zastávka hromadnej dopravy a podobne. Treba myslieť na to, že ľudia majú rôzne požiadavky a že niekedy sa môžu líšiť od tých vašich. Treba sa preto na lokalitu pozrieť očami priemerného človeka.

  1. Bonita

Jednoducho povedané, nájomné za byt, či dom v danej lokalite vám musí stačiť na úhradu všetkých nákladov a aj na tvorbu zisku. Základnými nákladovými položkami sú – splátka hypotéky (ak financujete nehnuteľnosť prostredníctvom úveru), správcovské poplatky, platby za energie, platby za internet a TV, poistenie nehnuteľnosti.

K týmto platbám však musíte pripočítať aj jednorazové náklady teda náklady, ktoré neplatíte mesačne, ale skôr či neskôr sa vyskytnú pri každom prenájme – rezerva na obdobie kedy bude nehnuteľnosť neprenajatá, keď sa menia nájomníci, a rezerva na opravy a výmeny zariadenia/ spotrebičov. 

  1. Klientela

 V danej lokalite musí fungovať trh s prenájmami. Musí tam byť teda dostatok záujemcov o bývanie v podnájme. Tento faktor si najlepšie overíte prostredníctvom realitnej inzercie. Ak v lokalite nie je žiadny inzerát ponúkajúci prenájom, asi to nebude veľké terno. Aj realitný maklér vám vie dať dobré indície.

Platí teda, dobré sú miesta v centra miesta, v blízkosti autobusovej, alebo železničnej stanice, na veľkých sídliskách. Naopak, nie sú vhodné lokality na okraji, aj keď v prírode. Ak je na dostupnosť potrebné auto, treba myslieť na to, že niektorí nájomníci sa môžu spoliehať len na hromadnú dopravu.

  1. Jednoduchá obslužnosť

Zamerajte sa na nehnuteľnosti v mieste vo vašej blízkosti (do 20 minút jazdy autom), a ktoré dobre poznáte. Ako začínajúci investor nemáte dostatok skúseností, aby ste mohli investovať na diaľku. Minimálne v začiatkoch budete chcieť mať nehnuteľnosť pod kontrolou a osobne sa z času na čas presvedčiť, či je všetko v poriadku.

  1. Lepšie sú stavby, ktoré už stoja

 Aj keď dnes sú stavby na papieri – vo výstavbe, veľmi vyhľadávané, začínajúci investori by predsa len mali hľadať už hotové nehnuteľnosti. Dôvodom je lepšia možnosť odhadnúť ich cenu, mesačné náklady, ale najmä možné mesačné nájomné. Posledným dôvodom je, že novostavby bývajú väčšinou značne predražené, a preto dosiahnuť pri nich zaujímavé výnosy je dosť ťažké.

Nemali by ste teda nikdy investovať do novostavieb z papiera? Nikdy nehovor nikdy a to platí aj v tejto situácii, no mali by ste sa poradiť s odborníkom, ktorý sa v novostavbách a najmä ich cenách a akciových cenách (otváracie akciové ceny atď.) vyzná.

  1. Trhové príležitosti pod cenu

 Ako pri každom obchode, treba lacno kúpiť. Znamená to nájsť nehnuteľnosť, ktorá sa predáva lacno. To je zárukou dobrých výnosov a dostatočnou rezervou v prípade, že by ste potrebovali nehnuteľnosť rýchlo predať. Kúpiť nehnuteľnosť za dobrú cenu nie je vôbec jednoduché. Treba sa jednak dobre vyznať v ponuke, ale zahŕňa to aj schopnosti vyjednávať.

  1. Typ nehnuteľnosti 

Všeobecne však platí, že ľahšie je prenajať byt ako dom a aj výnosy z prenájmu sú vyššie pri byte ako pri dome. Pri bytoch platí, že dvojgarsónky, jedno až dvoj-izbové byty sú opäť vo všeobecnosti najžiadanejšie a prinášajú najlepší pomer cena/nájom, v porovnaní s veľkými, či prípadne atypickými nehnuteľnosťami.

Znamená to že trojizbový byt či dom nie sú dobrou investíciou? Vôbec nie, len počet záujemcov, ktorí hľadajú takýto podnájom je menší, preto by ste mali počítať s dlhším obdobím, kedy nehnuteľnosť nebude prenajatá. V každom prípade vám však musia sedieť čísla, teda ak je výnos aj po zohľadnení vyššie uvedených rizík zaujímavý – choďte do toho!

 

Aká nehnuteľnosť nie je vhodná na investíciu?

Keď sme si už povedali, čo áno, povedzme si aj do akých nehnuteľností rozhodne neisť. Tu je ich zoznam.

  • Zlý technický stav 

 Zatekajúce steny, narušená statiky, neefektívne využitá plocha nehnuteľnosti, napr. veľká chodba/predsieň, malé izby, priechodné izby, problémy s bytovým domom, v ktorom sa byt nachádza problémy so strechou, zatekajúce základy atď. Toto všetko sú príklady, čoho by sa mal začínajúci investor vyvarovať.

Hovoríme tu však o priemernom type investora. Ak ste naopak skúseným stavebníkom, alebo si viete na to nájsť ľudí, nehnuteľnosti so zlým technickým stavom sú naopak zaujímavou príležitosťou, ako kúpiť pod cenu. Len treba vedieť, ako na to. Pre priemerného investora však platí, poobzerajte sa po štandardnej ponuke.

  • Vysoká cena

 Kúpiť za vysokú cenu znamená vojsť do slepej uličky. So ziskom sa už z nej dá vyjsť veľmi ťažko. Tu obzvlášť platí: poraďte sa s odborníkom, sledujte trhy dlhší čas.

  • Dovolenková nehnuteľnosť 

Asi každý z nás už dostal super ponuku na dom v dovolenkovom rezorte, ktorý budete celý rok prenajímať a sám tam môžete ísť zadarmo na dovolenku. Zabudnite. Táto príležitosť znamená vojsť do problémov. Dlhá vzdialenosť na údržbu, iné legislatívne prostredie, slabý prehľad o lokálnom trhu. Dovolenkové nehnuteľnosti sú naozaj len pre investičných profesionálov. Apartmány v Chorvátsku, či na Donovaloch pripravili už veľa investorov o peniaze.

  • Viacero nehnuteľností v rôznych lokalitách

Existuje mnoho teórií o tom, či investovať do nehnuteľností na jednom mieste, alebo tam, kde sa vyskytne príležitosť. Začínajúcim investorom odporúčam nájsť jednu lokalitu, ktorá spĺňa ich základné investičné kritériá a začať investovať v tejto lokalite – znova a znova. Snaha byť inovatívny pri nehnuteľnostiach nie je, najmä pre začínajúcich investorov, vhodná. Nájdite to, čo funguje vo vašej oblasti a robte to znova a znova. A až keď nazbierate skúsenosti začnite sa pozerať po nových možnostiach. 

VYBRAŤ NAJVÝHODNEJŠIU HYPOTÉKU

Denne aktualizovavné a objetívne porovnanie hypoték
od všetkých bánk

Prihláste sa k odoberaniu noviniek a získajte
e-Book zdarma

V tomto e-Booku prezrádzame 7 zaručených tipov ako môžete ušetriť
peniaze a platiť menej za finančné produkty. Je plný konkrétnych príkladov,
pomocou ktorých vám veľmi jednoducho a efektívne vysvetľujeme,
koľko a ako ušetriť.

Súhlasím s poskytnutím emailovej adresy za účelom ponúkania obchodu a služieb.

Súhlas so spracúvaním osobných údajov