Od počátku dubna 2022 budou muset banky respektovat novou regulaci hypoték České národní banky (ČNB). Navíc po sérii prudkého zvýšení základních sazeb ze strany ČNB stouply i úrokové sazby hypotečních úvěrů. Skončil tím čas dostupných hypoték? Podívejme se na problematiku hypoték očima odborníků.

Hypoteční trh v poslední době dostává jednu ránu za druhou. Již v polovině loňského roku se Česká národní banka pustila do zvyšování základních úrokových sazeb. V prvních dvou kolech (23. 6. a 5. 8.) se pouze zahřívala a základní 2T repo sazbu navýšila vždy o 0,25 procentního bodu. Jenže pak začala smršť:

• 30. 9.2021: 0,75 procentního bodu
• 4. 11.2021: 1,25 procentního bodu
• 22. 12.2021: 1 procentní bod
• 3. 2. 2022: 0,75 procentního bodu
Výsledkem je růst základní sazby (2T repo) z 0,25 % v první polovině roku 2021 na současných 4,5 %. Spolu s ní rostly i diskontní sazba (z 0,05 % na 3,5 %) a lombardní sazba (z 1 % na 5,5 %).

Takovýto růst úrokových sazeb ČNB se nemohl nepromítnout do hypotečních sazeb. Ty se podle Fincentrum Hypoindexu ještě v polovině roku pohybovaly mírně nad dvěma procenty, ovšem s kroky centrální banky prudce rostly.

V březnu došlo ke změně v metodice výpočtu Fincentrum Hypoindexu, která až doposud poskytovala pohled zpět, tedy pohled na hypotéky poskytnuté bankami za uplynulý měsíc. S ohledem na často dlouhý proces sjednávání hypotéky to však představovalo informaci o sazbách, které byly platné ve dvou až tříměsíční minulosti a neposkytovaly tak přesný obraz o aktuální situaci na hypotečním trhu. Fincentrum Hypoindex je nově reprezentován číslem, které odráží aktuální průměrnou nabídkovou sazbu hypotečního úvěru pro LTV do 80 %. 

Aktuální hodnota průměrné sazby hypotéky dle Fincentrum Hypoindex dosáhla k 7. březnu 2022 na hodnotu 4,62 % p. a.

Nejen sazby… i regulace

V posledních měsících měly banky hypoteční pré. Za celý rok 2021 poskytly o dvě třetiny (68 %) objemu hypoték víc než o rok dříve – a to i rok 2020 byl dosud rekordní. Počty hypoték tak prudce nerostly (46,8 %), ale významně rostla průměrná výše hypotečního úvěru, která rostla ruku v ruce s cenami nemovitostí.
A právě ceny nemovitostí vnímá Česká národní banka jako nadhodnocené. Rezidenční nemovitosti jsou podle expertů centrální banky „předražené“ o čtvrtinu, a investiční nemovitosti dokonce o třetinu. I proto sáhla k novým pravomocem získaným novelou zákona o ČNB a přistoupila k regulaci hypotečního trhu, která začnou platit od 1. dubna 2022.

business, finances, income and people concept - happy smiling woman with calculator and bills counting money at home

Od 1. dubna 2022 budou komerční banky muset poskytovat hypotéky pouze do stanovené výše regulovaných parametrů:
• LTV*: 80 % (pro mladší 36 let 90 %)
• DSTI*: 45 % (pro mladší 36 let 50 %)
• DTI*: 8,5 (pro mladší 36 let 9,5)
Získat hypotéku tak bude mnohem těžší – a to navzdory možnosti bank poskytnout 5 % objemu hypoték mimo rámec stanovené regulace.

Význam finančních poradců poroste

Hypotéky zdražily. Navíc se sníží jejich dostupnost i vlivem regulace. Zorientovat se na hypotečním trhu tak bude mnohem náročnější.

„Současný stav na hypotečním trhu je jedinečnou příležitostí pro finanční poradce a jejich klienty,“ říká Karel Šulc, místopředseda představenstva společnosti Fincentrum & Swiss Life Select, a vysvětluje: „Banky přistupují ke zvýšení sazeb různě. Některé čekají, protože chtějí získat větší podíl na trhu, jiné po zdražení zavádějí nejrůznější slevy. Navíc je důležité vědět, které banky mají ještě možnost poskytnout hypotéku s výjimkou ze stanovených parametrů. A to finanční poradci vědí.“

V každém případě bude letošní hypotéka dražší než loňská. „S tím nezmůže nic ani finanční poradce. Musíme vycházet ze současné reality nastavené Českou národní bankou – ale i v ní dokážeme svým klientům zajistit hypotéku podle jejich představ,“ dodává Karel Šulc.

Hypoteční kalkulačka

Spočítejte si sami výši své hypotéky.

Navzdory zdražení jsou hypotéky levné

Česká národní banka chce zvyšováním sazeb potlačit inflaci, která se vyšplhala k 10 %. A zdá se, že kolem této úrovně bude celý letošní rok.

„Vysoká inflace snižuje reálné úspory lidí. To se projeví např. u váhajících zájemců o vlastní bydlení, kteří musí mít peníze uložené na bezpečných finančních produktech. Koupě nemovitosti s hypotékou se v takovém případě může vyplatit i po růstu sazeb. Navíc lze předpokládat, že inflace, a tedy i úroky začnou po nějaké době klesat, a pokud má klient správně nastavenou délku fixace sazby, může poté poměrně rychle reagovat a refinancovat hypotéku za výhodnějších podmínek,“ upozorňuje Karel Šulc.

Důvodů je přitom několik. V prvé řadě se investicí do nemovitosti přestanou vlastní peníze znehodnocovat na spořicích účtech a podobných nástrojích, které nejsou schopny svým výnosem překonat inflaci. A v druhé řadě i zaplacený úrok je nižší než inflace, která snižuje reálnou tíhu celého hypotečního dluhu.
„Každý lidský příběh je jiný. Aby byla hypotéka i vlastní bydlení podle vašich představ, poraďte se se zkušeným finančním poradcem. Díky jeho profesionálnímu nadhledu nepřeroste hypotéka vaše možnosti a zajistí vám pohodlný domov,“ uzavírá Karel Šulc.

Slovníček pojmů*:
LTV: "loan to value" -   poměr mezi výší hypotečního úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti.
DSTI: "debt-service-to-income" – výše měsíční splátky dluhu vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele – poměr mezi celkovou výší všech měsíčních splátek a čistým měsíčním příjmem žadatele o úvěr.
DTI: "debt-to-income" – poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu.

Chcete poradit s hypotečním úvěrem? Naši odborníci jsou vám k dispozici,

Buďte obezřetní a nechte si poradit. Jde o životní investici.